"Loger les pauvres dans les villes africaines, Guide pratique No.3 : le foncier"
Loger les pauvres dans les villes africaines, Guides pratiques pour les decideurs politiques Programme des nations unies pour les etablissements humains (ONU-Habitat), Po Box 30030, Nairobi (Kenya), (2011)Abstract
Introduction et contexte de publication
L’ouvrage traite du thème très important et souvent complèxe du foncier dans les villes africaines. En examinant en général tous les aspects lies à l’accès au foncier pour tous, il traite de facon détaillée et spécifique la problématique de cet accès pour les couches de population les plus vulnérables : les citadins pauvres.
L’ équipe des auteurs présente tout d’abord l’importance que révêt l’accès non discriminatoire des populations à la sécurite foncière non seulement dans les établissements formels mais aussi et surtout dans les établissements informels (les bidonvilles) où pratiques traditionnelles de distribution des terres ainsi que des transactions informels de toute sorte sont les maitres mots pour l’accès au foncier. ”Il resort d’une étude réalisée dans 6 villes que 50 à 70% des terres destinées au logement dans les villes africaines proviennent de sources informelles. Le morcellement illicite de terrains publics et privés est le moyen le plus courant d’obtenir des terrains à aménager dans beaucoup de villes d’Afrique.”
En suite les auteurs élaborent un diagnostic de la situation générale de l’accès au foncier en milieu urbain, en analysant entre autres les caractéristiques spécifiques du foncier, les différents regimes fonciers, le fonctionnement des marchés fonciers en général et ceux informels en particuliers, ainsi que la gouvernance foncière.
L’ équipe présente par la suite un ensemble de stratégies et de mésures politiques pour faciliter l’accès des pauvres au foncier dans les villes.
Dans un context d’urbanisation rapide du continent africain, les besoins en logements ne cessent de croire, cela favorise le développement des bidonvilles étant donne que le marché du foncier n’est pas favorable aux populations pauvres. La planification de nouveaux quartiers en périphérie est souvent adoptée comme moyen de fournir du logement nouveau mais on s’essaye aussi Ça et là à une restructuration reussie ou non des établissements informels. Dans ce contexte ou les besoins en logement augmentent et un marché foncier défavorable au plus démunis, l’ équipe d’experts s’est inspiré d’une série de guides pratiques sur le logement des pauvres dans les villes d’Asie, pour adapter à la réalité dans les villes africaines et rédiger une série de 8 volumes; le présent ouvrage (spécifiquement sur la problématique du Foncier) constitue le Volume 3(Guide pratique No.3).
Les auteurs sont des experts du centre africain pour les villes (ACC) programme interdisciplinaire de recherche et d’enseignement traitant le processus des dynamiques de l’urbanisation en Afrique et l’identification des reponses systémiques. Il faut ajouter également la contribution d’experts variés dont notamment ceux d’ ONU-Habitat, agence spécialisée de l’Organisation des Nations Unis oeuvrant à promouvoir des villes de développement durable pour fournir des abris pour tous.
L’ouvrage pèse le poids des charges foncières dues à la spéculation, aux lois du marché dans les établissements formels et le fait que cela entraine le dévelopment d’ établissements informels Ça et là par les citadins pauvres dans leur quête de logement. Par l’ étude des régimes fonciers existants et les systèmes de gouvernance foncières, l’ouvrage propose des méthodes adaptées de production de l’offre, la sécurisation de l’occupation et l’utilisation de la terre.
Description
Quelques themes de l’ouvrage
Le marche foncier: Dans les villes africaines le marché foncier se présente souvent sous trois formes: le marché reglémenté (formel) se déroulant sur des zones planifiées et occupées selon les règles juridiques, le marché non reglémenté (informel) sur des domaines non planifiés (sur les périphéries de la ville notamment) ou impropres à la construction, mais aussi la forme mixte présentée par l’existance côte à côte des deux précédentes formes se déroulant sur des zones planifiées mais relévant des domaines publics ou privés.
Vu la complexité et le temps nécessaire à l’obtention de titres fanciers dans le marché formel, le marché informel est souvent la solution pour bien des populations surtout ceux a révénue modeste, et il est donc florissant. Qu’il se déroule sur des zones planifiées ou non, sans une gouvernance adaptée, ces transactions non enregistrées constituent un grand manqué a gagner comme revenus fiscaux des villes.
Les droits fonciers : Dans l’objectif de reduction de la pauvreté et les conditions de vie des populations, assurer des droits fonciers à tous les occupants en constituérait un pas non négligeable. Cela donne de l’espoir aux populations, les encouragent à investir dans la construction de leur logement et à déveloper des activités économiques leur permettant de sortir de la misère et se sentir inclus dans le développement de la ville. Pour cela, tout en visant une assurance de droits fonciers à long terme, une autre méthode plus rapide, moins couteuse et adéquate serait la délivrance de droits fonciers collectifs, cela garantit le maintient des établissements des personnes à faible revenue, et reduit l’influence des forces du marché sur eux.
La fourniture du foncier pour le logement: Avec l’accroissement de la démande, la seule solution de création de nouveaux quartiers en périphéries avec la nécessité de réalisation des infrastructures qui en découle, ne parviendra pas à résoudre le probleme. Une révision des zones vacantes inexploitées ou sous exploitées des vieux quartiers notamment en valorisant les terrains domaniaux, en favorisant le transfert ou le partage des domaines privés inexploités. Une fois ces domaines « récupérés», une restructuration favorisant l’augmentation de la densite peut permettre d’avoir de nouveaux terrains disponibles au marché.
Mais étant donné que l’informel n’est pas seulement l’apanage des pauvres et la corruption existant au sein de la gouvernance foncière, la réalisation de ces mésures constituent le plus souvent de grands challenges pour les villes. Un cadre de l’administration qui possède un domaine inexploité (souvent gardé de longues années pour être vendu plus tard) trouvera les moyens de se faire épargner par le transfert ou le partage de son domaine. L’autre probleme c’est que dans certains cas ces domaines inexploités possèdent des droits fonciers garrantis et dans certaines villes (dans les capitales par exemple) de grands domaines possèdent des clôtures et comptent chacun en son sein un petit local aménagé (pour servir de gardiennage ou juste de preuve que le domaine est exploité)- ce cas est très courant à Conakry en Republique de Guinée par exemple. Dans ce cas bien que ces domaines devraient en principe faire partie de l’offre (ils sont inexploités et protégés du squatt des citadins a faible revenu) mais la légalité de leur titres fonciers en font des terrains intouchables; peut être qu’une politique fiscale adéquate et négociée pourrait palier au problème et mettre ainsi du foncier pour logement sur le marché.
Conclusion
En conclusion, pour ce qui est de la planification Il faudrait entre autres inclure les habitants dans la planification, traduire leurs idées en plan, ceci permettrait de planifier pour la majorité d’entre elles (constituée par celles à revenue modeste) et non pour l’homme moyen (supposé possèdant un travail remunéré, une voiture etc.); prevoir des voiries plus favorable aux piétons et au vélos.
La securisation des droits fonciers nécessite le dévéloppement d’une information fonciere adéquate en précisant clairement les droits des bénéficiares (cela peut aller des autorisations provisoires – individuelles ou collectives - d’occupation du sol jusqu’a l’obtention du titre foncier) pour éviter le risque d’expulsion (ceci concerne surtout les bidonvilles existants), intégrer un régistre public fiable et actualisé.
Le financement des logements pourrait etre realisé à travers des programmes négociés non seulement avec les promoteurs privés (en négociant l’inclusion des logements pour les faibles revenus au sein de chaque programme qu’ils entreprennent), mais aussi les promoteurs du secteur informel en allegeant la bureaucratie derriere non seulement l’obtention des droits fonciers mais aussi des autorisations de construire.
Il reste bien entendu que vu la complexité des régimes fonciers ainsi que leur varietés à travers le continent, chacune des stratégies et des mésures politiques proposées n’a pas que des aspects positifs, des recherches plus approfondies sur comment planifier la ville africaine en général (mais aussi la ville de chaque pays ou régions) sont nécessaires afin de mettre les villes sur la voie du développement durable. L’ensemble des guides pratiques de la serie (“Loger les pauvres dans les villes africaines”)s’inscrit dans cette voie, et les programmes de diffusion des connaissances et des résulats de recherches d’expert à travers les MOOC (example: Le cours sur: Les Villes africaines – Introduction à la planification urbaine proposé par l’EPFL) constituent des apports innestimables dans la formation non seulement des décideurs politiques mais aussi de tous les autres acteurs du développement urbain d’aujourdhui et ceux de demain.