Profil du secteur du logement au Sénégal ONUHABITAT. Programme des Nations unies pour les établissements Humains, 2012. Fiche de lecture par Charles Hervé Lominy Cet ouvrage de l’ONUHABITAT sur le Sénégal met en évidence la problématique du logement au Sénégal. Ce document présente la situation globale de l’habitat, du logement tout en tenant compte des secteurs (formels et informels) impliqués dans cette dynamique. Le contexte socioéconomique, les questions juridiques, la réalité politique autour de la problématique du logement… rien n’échappe à la réalité de ce territoire d’Afrique. L’ouvrage ne s’attarde pas seulement à présenter la problématique du secteur du logement au Sénégal mais fait des recommandations et propose aussi des pistes de solutions aux problèmes soulevés. Mode d’organisation de l’espace urbain et structure de l’habitat au Sénégal Limité au Nord et à l’Est par la Mauritanie, à l’Ouest par l’océan Atlantique, au Sud par la Guinée Conakry et la Guinée-Bissau, et à l’Est par le Mali, le Sénégal d’une population de 12171264 habitants s’étend sur un territoire d’environ 196 722 km2. Environ 42% de la population sénégalaise vit en milieu urbain. Comme c’est le cas pour la majorité des grandes villes africaines le Sénégal abrite de grandes villes dont le mode d’organisation reflète l’époque coloniale. Une organisation d’une typologie ségrégative ordonnant les quartiers selon leurs revenus et autres : (quartiers européens ou encore quartiers résidentiels de type européen, tous les services y sont fournis, et quartiers indigènes regroupant le lotissement des ménages à faibles revenus dans les zones populaires, les zones d’aménagement concerté ZAC). Pour corriger cet état de fait et réduire les écarts entre les différentes couches de la population, le Sénégal s’est doté en 2009 d’une politique pour le secteur de l’habitat. Cette politique vise l’amélioration des conditions d’accès des citoyens à des parcelles viabilisées et à des habitations adéquates et décentes, dans le cadre du droit au logement. D’une orientation sociale marquée, ces politiques recherchent la dynamisation de l’habitat urbain et périurbain des zones pauvres, recherchant ainsi une réduction de la précarité environnementale et la viabilisation des sites occupés par les populations les plus vulnérables. Si l’objectif fixé, dans le cadre de ce plan, est d’assurer plus spécifiquement une meilleure gestion de l’espace des villes et des agglomérations urbaines, de faciliter l’accès à des parcelles de terrains viabilisées pour l’habitat et autres usages, et de produire des logements en grand nombre, les réalités socioéconomiques des populations et la capacité de réponse étatique font ressortir des doutes quant à la matérialisation de cette politique de l’Etat. En effet, dans un contexte où 57.1% de la population vit en dessous du seuil de pauvreté ; où les villes sénégalaises sont confrontées à un sérieux déficit d’infrastructures de drainage des eaux pluviales et de traitement des eaux usées ; où elles font face à l’amplification des inondations dans les milieux précaires, irréguliers, impropices à l’habilitation ; étant donné les contraintes financières pour supporter les programmes d’urbanisation et la lourdeur administrative autour des questions foncières ; vu aussi le taux de croissance démographique élevé et le développement spontané de l’habitat informel, le secteur du logement au Sénégal fait état d’un système pénible et très complexe. Le cadre légal sénégalais dans les questions de gestion foncière Le logement occupe une place prépondérante dans la vie des sénégalais, il est même la première préoccupation des ménages. La typologie générale du secteur, plus particulièrement à Dakar la région la plus peuplée du pays, se présente en 3 catégories : L’habitat régulier (immeubles ou villas), l’habitat spontané et l’habitat de type villageois. Dans la société sénégalaise, le logement représente aussi une marque de réussite sociale. En ce sens plus de 3 sur 4 des ménages sénégalais peuvent s’enorgueillir d’être propriétaire de leur logement, même si la qualité pour la majorité fait état d’une faible capacité d’hébergement (au moins 47,4 % des ménages peuvent être considérés comme vivant dans des logements surpeuplés manquant fortement de services de base - 1 à 3 pièces pour des ménages de taille moyenne de 9 personnes). L’environnement pour la majorité y est insalubre et vulnérable (49% des logements sont dans des zones non loties, polluées, vulnérables aux inondations). Malgré les programmes d’habitat, d’assainissement de parcelles, d’établissement de zones concertées, le plus grand obstacle d’accès à un logement décent dans la société sénégalaise réside dans la lourdeur administrative et légale. Le logement urbain au Sénégal est encadré par une multiplicité de textes juridiques et réglementaires. « Le texte majeur qui encadre la gestion des sols urbains est la loi n° 64 du 17 juin 1964 instituant le domaine national, accompagné de ses décrets d’application. Cette disposition juridique adoptée suite à l’indépendance souffre d’un défaut de révision et d’une incapacité à prévenir la prolifération de l’habitat informel. Les autres lois et règlements majeurs sont relatifs à l’urbanisme, à la construction, au domaine de l’État, à l’expropriation pour cause d’utilité publique, au transfert de compétences aux collectivités locales et à la propriété foncière, et régissent les différents aspects qui entourent la production de logements urbains au Sénégal ». Ce corpus légal inaccessible aux classes défavorisées est aussi accompagné d’une panoplie d’acteurs institutionnels. Pas moins de 12 directions centrales de ministères (Direction de l’Habitat, Direction de l’Hydraulique urbaine- Ministère chargé de l’habitat et de la construction ; Direction de l’Urbanisme et de l’architecture, Direction de la Surveillance et du contrôle de l’utilisation du sol, Direction de l’Assainissement urbain, Office national de l’assainissement, Direction du Paysage et des espaces verts urbains – Ministère chargé de l’urbanisme ; Direction des impôts, Direction de l’Enregistrement des domaines et du timbre, Direction du Cadastre – Ministère chargé de l’économie et des finances) jouent des rôles clés dans les processus de production et d’affectation du foncier et du logement. Ce processus réglementaire complexe favorise l’exclusion de la majorité des ménages moins instruits à faibles revenus, le renchérissement des coûts, l’accroissement des lenteurs, le manque de transparence et la corruption. Commentaires • L’ouvrage commandité par ONUHABITAT et focalisé sur le logement fait une présentation globale de la situation du logement dans le pays. Il met en évidence les disparités démographiques, infrastructurelles qui résident entre les régions du pays particulièrement par rapport à Dakar la région la plus urbanisée du pays. Mais il n’est pas possible de faire une différenciation réelle par région des différentes caractéristiques du logement, des problématiques de zone urbaine et périurbaine. Il ne fait pas non plus référence aux questions de nouvelles centralités. • Tout semble indiqué dans l’ouvrage que l’appropriation des terrains non lotis ou impropices à la construction spoliés par la population résulte que de facteurs législatifs, institutionnels, des limites financières quant à l’acquisition de propriétés assainies ou à des questions de droit coutumier à une portion de terre. S’il est vrai que les questions de mobilité par rapport aux choix de logement ou de pôles économiques ne sont pas fortement mises en évidence, l’ouvrage donne des détails précis par rapport aux questions de transport, du mode de transport et du temps d’accès des ménages particulièrement à Dakar. L’ouvrage n’est pas indiqué pour toutes questions géographiques détaillées des régions du Sénégal. • Dans le contexte du cours sur les villes africaines l’ouvrage permet d’approfondir ou de vérifier les idées défendues dans le cours. A savoir la forme urbaine répétée des villes africaines, l’informalité dans le domaine du logement, les constructions périurbaines dans des terrains inappropriés à la construction, l’expansion urbaine non planifiée dans les périphéries des grandes villes, les problèmes de densification, les questions relatives au foncier… • Cependant l’ouvrage ne dit pas quel est l’habitat, le type de logement qui selon les sénégalais répond au mieux au pays ou à des régions du pays. Il n’y a pas non plus d’informations relatives à la participation de la société civile dans des processus d’identification de type de logement approprié • L’ouvrage donne une idée claire des obstacles institutionnels à un assainissement de l’habitat en général. Il met aussi l’accent sur les différentes institutions ou entités informelles qui gravitent autour de la question de l’habitat et du logement en particulier. Conclusion Cet ouvrage donne une idée complète de ce qui intéresse le logement et les différents paramètres à considérer lors d’une étude sur le sujet dans le cadre d’une planification urbaine de la ville. S’il faut réguler le secteur du foncier dans un autre pays, le Sénégal, à travers cet ouvrage, peut servir d’exemple de cas à éviter pour empêcher l’alourdissement du processus d’accès au logement qui a pour méfait l’augmentation de la dérèglementation foncière, l’augmentation de quartiers précaires, l’augmentation de la corruption et bien sûr qui limite la possibilité aux plus pauvres d’avoir la possibilité de bénéficier d’un logement.