Manual,
Manuel d’urbanisme en pays tropical, Volume 3 : le découpage parcellaire.
sous Les Editions du Ministère de la Coopération edition, (1977)
Abstract
« Manuel d’urbanisme en pays tropical, Volume 3 : le découpage parcellaire. »
Le manuel a été réalisé par le Secrétariat des Missions d’urbanisme et d’habitat du ministère de la coopération (République Française).
L’auteur du Manuel est Monsieur: Georges HARTER avec la collaboration de Jean-Louis ARMAND, Réné GESREL, Régis RIOUFOL, UK Someth, Jaroslav STRNADEL sous Les Editions du Ministère de la Coopération. (1977).
Ce manuel est composé de cinq parties à savoirs quelques définitions, suivi du rôle et importance du parcellaire, les Critères d’appréciation d’un tissu parcellaire, l’Evolution des tissus parcellaires et d’une conclusion.
Dans la préface du manuel, Michel GERARD écrivait : « Ce manuel, il constitue, croyons-nous, un effort pour donner des yeux nouveaux à ce qui abordent les questions d’urbanisme dans les pays en voies de développement, même et surtout quand ils sont originaires de ces pays mais qu’ils ont été préparés à leur vie professionnelle par des appareils de formation des pays industrialisés (ou calqués sur ceux-ci). »
RESUME DU PROPOS GENERAL du Manuel :
On entend par « parcelle » une délimitation juridique, et éventuellement physique d’un terrain. Un ensemble de parcelles délimité par des voies sera appelé un « îlot ». Un ensemble d’îlot et des voies qui les définissent sera appelé « tissus parcellaire ».
Un lotissement est une opération de création volontaire d’un tissu parcellaire ;
Le parcellaire est la base du droit d’utilisation du sol.
Dans toutes les villes, le découpage de base survit très longtemps, malgré toutes les transformations (divisions, regroupements) qui s’y ajoutent ; il est courant que ce découpage imaginé en quelques jours survive pendant plusieurs générations, il n’est pas rare de trouver des permanences de plusieurs siècles.
Le découpage parcellaire ne doit pas compromettre l’avenir. Les besoins varient suivant les époques et les régions.
On peut considérer que les réseaux indispensables à la survie sont la voirie et l’eau potable. L’assainissement des eaux pluviales et des eaux usées est toujours indispensable. L’électricité est souhaitable. Suivant les nécessités et les moyens, on pourra encore trouver le téléphone, le télex, le gaz, l’air comprimé, etc. …
Pour rechercher l’équilibre entre investissement fonciers et immobiliers, on peut modifier la charge foncière et non plus le volume constructible.
La restructuration est la politique la plus raisonnable dans les pays en voie de développement ou une population urbaine nombreuse réside dans des zones de « droit coutumier urbain » : elle tient compte de la masse considérable d’investissements nationaux que constituent les nombreuses constructions modestes, elle est seule admise sans trop de protestation par les habitants, elle est la seule politique d’aménagement qui augmente réellement le niveau de prestations que la ville leur fournit.
Le lotissement est souvent la solution à tous les problèmes : il permet de détendre le marché foncier, il est témoin de l’expansion et du progrès, il est l’unité de mesure du dynamisme des administrateurs locaux.
Responsables et techniciens doivent prendre la mesure de leurs responsabilités : la création d’un lotissement est celle d’un « morceau de ville » ; celui-ci subsistera pendant des décennies, sera la base du cadre de vie de nombreuses générations, ou bien du fonctionnement des zones d’activités et donc du développement économique.
Discussion :
1- « Dans toutes les villes, le découpage de base survit très longtemps, malgré toutes les transformations (divisions, regroupements) qui s’y ajoutent ; il est courant que ce découpage imaginé en quelques jours survive pendant plusieurs générations, il n’est pas rare de trouver des permanences de plusieurs siècles. » : Des découpages de base s’observent encore dans bon nombre de villes d’Afrique. Très souvent situé en centre-ville, ces découpages abritent de grands équipements urbains, le centre administratif ou parfois des bâtiments coloniaux (à conserver) qui, de nos jours, participent à l’animation la vie publique urbaine. Leur modification se fait souvent dans le cadre de grands enjeux nationaux en termes d’opération d’urbanisme.
2- « Le découpage parcellaire ne doit pas compromettre l’avenir. Les besoins varient suivant les époques et les régions. » : le découpage parcellaire est une opération qui doit programmer approximativement en dehors du parcellaire, les infrastructures et équipements indispensables à une vie normale des populations qui y vivent et celles qui y vivront à long terme. Suivant la taille des populations et des lieux, les besoins peuvent varier ; Aussi, ils peuvent varier suivant le temps comme exemple, nous citerons l’avènement du téléphone mobile qui, de nos jours, prend le pas sur le téléphone fixe.
3- « Le lotissement est souvent la solution à tous les problèmes : il permet de détendre le marché foncier, il est témoin de l’expansion et du progrès, il est l’unité de mesure du dynamisme des administrateurs locaux. » : de nos jours, dans la plupart des communes au BENIN, le lotissement regorge de nombreux problèmes ; tout d’abord il est à l’origine de l’étalement anarchique des villes avec comme conséquences principales la non viabilisation de ces zones loties en infrastructures de base, la non maîtrise sécuritaire et le manque d’équipements viable. Aussi, la vente frauduleuse des parcelles, parfois même par des élus locaux dans les opérations de lotissement engendrent d’énorme problèmes. Néanmoins, il facilite le logement des populations à faible revenu, utile pour les pays en voie de développement comme la nôtre.
4- « La restructuration est la politique la plus raisonnable dans les pays en voie de développement ou une population urbaine nombreuse réside dans des zones de « droit coutumier urbain » : elle tient compte de la masse considérable d’investissements nationaux que constituent les nombreuses constructions modestes, elle est seule admise sans trop de protestation par les habitants, elle est la seule politique d’aménagement qui augmente réellement le niveau de prestations que la ville leur fournit.» : la restructuration est l’opération d’urbanisme la plus utile dans nos villes et particulièrement dans leur noyau ancien. En effet, loin de la rénovation et du curetage, la restructuration conserve beaucoup d’anciens locaux et se charge juste de réaliser des aménagements en vue de la mise en place d’infrastructure et d’équipement viables à la vie des populations en majorité autochtone.
Conclusion :
Ce manuel donne les grandes notions sur le découpage parcellaire, les mesures à prendre pour sa réussite ainsi que les conséquences de son échec. Aussi il a décrit des cas précis de villes africaines, leur processus de lotissement actuel ainsi que l’occupation du dans le droit coutumier.
En dehors de l’âge très reculé de l’ouvrage, il fournit de grande ligne utile pour un bon lotissement.
